自2021年首批9只基础设施公募REITs获批至今，我国REITs市场在四年的探索中已初步经历完整周期，进入扩容提质的重要发展阶段。在一系列政策强力支持下，通过“首发+扩募”双轮驱动优配利，这一市场已成长为盘活存量资产、优化资源配置的重要金融工具。发行市场火热的同时，二级市场上的66只REITs总市值也站上了关口——突破2000亿元。
截至6月5日收盘，全市场基础设施公募REITs总市值约达2011亿元。其中，深交所基础设施公募REITs总市值为658.77亿元，上交所基础设施公募REITs总市值为1352.23亿元优配利，华夏华润商业REIT、中信建投国家电投新能源REIT、中金普洛斯仓储物流REIT市值居前。
“政策驱动下扩围扩容与常态化发行双轮并进，新发行与扩募项目密集落地，二级市场利率低位运行与资金配置需求共振——REITs市场总市值突破2000亿元，这一里程碑式的跨越是政策支持、市场扩容、投资者信心提升等多重因素共同作用的结果。”中航基金不动产投资部表示，2000亿元市值的突破不仅是规模的扩张，更是市场成熟度提升的标志。随着政策持续加码、资产类型不断丰富、投资者结构优化，REITs市场有望在盘活存量资产、服务实体经济等方面发挥更大作用优配利，成为重要的大类资产之一。
2025年以来，中证REITs全收益指数已上涨13.25%，跑赢主要权益指数。同时，各底层资产类型REITs也都呈现不同程度上涨。Wind数据显示，年内消费基础设施公募REITs领涨。其中，华安百联消费REIT、华夏大悦城商业REIT、嘉实物美消费REIT涨幅超40%。部分交通基础设施及产业园类型REITs涨幅也居前，例如，招商基金公路高速公路REIT涨幅超42%，中金重庆两江产业园REIT涨幅超35%。此外，上市不久的华泰苏州恒泰租赁住房REIT目前涨幅已超50%。
业内人士指出，因相对稳定的分红率，市场对REITs产品的关注度持续提升，且该类产品具有权益属性，符合“固收+”特征，因而成为稳健型资金的关注对象。今年以来，不断刷新纪录的新REITs项目认购倍数也印证了市场投资者的热情参与度。年初，国泰君安济南能源供热REIT以813倍的倍数创下彼时REITs公众认购倍数的纪录；而随后，汇添富九州通医药REIT就以1192倍的公众投资者有效认购倍数再次刷新纪录。
中诚信分析总监曹闰分析称，从市场需求来看，2024年以来利率下行带动REITs产品估值提升，配置性价比凸显。叠加税收优惠、常态化发行等多项政策推动，以险资、券商自营等为代表的机构投资者2024年以来显著增持REITs，其配置逻辑与债券高度相似，通常采用“久期匹配+收益优先”策略，市场呈现出供不应求态势。
“未来，中国基础设施公募REITs仍具备较大市场潜力优配利，有望成为经济高质量发展的重要引擎。”曹闰表示。
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